Immobilier

Les diagnostics immobiliers sont-ils obligatoires ?

diagnostic immobilier obligatoire

Amiante, plomb, termite, électrique, performance énergétique, gaz, les diagnostics immobiliers sont nombreux et surtout obligatoires. Vendre un bien demande un certain nombre d’assurances pour le futur acheteur et la loi ne badine pas avec cela !

Les plus connus s’appellent diagnostic amiante, diagnostic plomb ou encore diagnostic termite. D’autres diagnostics immobiliers ont fait surface depuis et sont indispensables si vous désirez vendre un bien. Diagnostic Loi Carrez, diagnostic électrique afin de s’assurer que l’habitation est aux normes et les normes électriques sont très pointilleuses en raison du danger encouru, diagnostic de performance énergétique qui détermine les modes de chauffage, les capacités isolantes ou encore la consommation d’énergie, le diagnostic gaz ou encore le diagnostic des risques naturels et technologiques, les diagnostics immobiliers ne manquent pas et sont la garantie d’un lieu sécurisé et en conformité avec les normes en vigueur.

Amiante et plomb, un combat de longue date

L’amiante a été l’objet de longs débats en raison du problème de santé publique qu’il représente. Banni du secteur immobilier depuis 1997, l’amiante peut être présent dans des logements construits avant cette date. C’est pourquoi le Code de la Santé Publique a obligé la réalisation d’un diagnostic amiante pour tout logement construit avant le 1er juillet 1997 afin de s’assurer de l’absence de ce matériau des plus nocifs. L’article s’y référant est le R1334-24 et le norme est celle de l’AFNOR, la NF X 46-020, mise en place en 2002. Si le bien que vous mettez en vente est intégré dans une copropriété, seules les parties privatives feront l’objet d’un diagnostic de la part du professionnel. Le plomb est aussi une affaire très sérieuse et la loi du 29 juillet 1998 oblige ainsi les vendeurs à réaliser un diagnostic plomb ou ERAP (Etat des Risques d’Accessibilité au Plomb). Une expertise plomb doit dater de moins d’un an suivant la vente d’un bien immobilier auquel cas, des sanctions peuvent être encourues. Depuis le décret du 25 avril 2006, l’ERAP a fait place au CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb). La loi stipule donc que le vendeur d’un bien doit fournir un diagnostic plomb écartant les risques de présence de plomb dans les différents revêtements tels que la peinture pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949. Si vous vendez un bien situé dans un immeuble, qu’il soit attaché à une copropriété ou indépendant, il est obligatoire de réaliser ce diagnostic plomb et ce depuis le 12 août 2008.

Les classiques : termite et gaz

Depuis le 8 juin 1999, vous devez faire faire un diagnostic termite si votre bien mis en vente est localisé dans une zone sensible aux parasites. Lors de ce diagnostic, les éléments en boisayant subi les ravages des xylophages sont identifiés tout comme la nature des insectes responsables. Les maires de vos communes sont aussi dans l’obligation de fournir un état des lieux actualisé des zones touchées. Si la présence de termites est avérée, des travaux devront être effectués par le vendeur. Le diagnostic termite est réalisé uniquement par un professionnel adapté depuis le 1er novembre 2007 selon le Code de la construction et de l’habitation. Un diagnostic termite reste valable six mois avant une vente. Bien sûr, ne pas réaliser ce diagnostic obligatoire vous expose à des amendes très onéreuses.

Quant au diagnostic gaz, il a été rendu nécessaire depuis le 1er novembre 2007 pour tout logement composé d’un équipement vieux de plus de 15 ans comme le précise le Code de la construction et de l’habitation. Lors du diagnostic effectué par un professionnel, les équipements sont vérifiés selon le mode de distribution de l’habitation, chaudières, radiateurs, tout comme les raccordements ou encore les systèmes de ventilation. Le diagnostic doit écarter tout danger pour les occupants. Ce type de diagnostic ne devra pas avoir été réalisé plus de trois ans avant une vente. Si le diagnostic n’est pas honoré, vous aurez à réaliser les travaux de mise en conformité au titre de la sécurité civile.

Loi Carrez : un diagnostic au mètre près

Depuis le 18 décembre 1996 et avec la loi n.96-1107 dite loi Carrez, le diagnostic loi Carrez est devenu obligatoire lors d’une vente. La loi et le diagnostic du même nom déterminent la superficie exacte d’un logement. Tous les logements sont tenus par ce diagnostic, exceptions faites aux caves et garages. L’expert chargé du diagnostic prendra les métrages du bien et remettra un certificat loi Carrez. Les surfaces concernées sont les planchers et les zones d’une hauteur sous plafond de 1,80 m au moins. Si le diagnostic loi Carrez n’est pas réalisé et que le nouveau propriétaire s’en aperçoit, il peut demander la baisse du prix d’achat du bien, soit 1% en moins par m². L’avantage de ce diagnostic est sa durée de validité, laquelle est illimitée à moins de réaliser des travaux modifiant le visage du bien.

Les performances énergétiques, ça compte

Déterminer l’ensemble des performances énergétiques contenues dans un logement est désormais obligatoire aux yeux de la directive européenne du 16 décembre 2002. Le gouvernement français, par son représentant, Jean-Louis Borloo, ancien Ministre du logement, a rendu nécessaire la réalisation d’un diagnostic immobilier de performance énergétique (DPE) depuis le 1er novembre 2006. Le DPE établit ainsi les émissions de gaz à effet de serre, la consommation d’énergie, le bon fonctionnement des équipements de chauffage, la capacité d’isolation thermique du logement et la nature des installations. Le DPE ne devra pas avoir été réalisé au-delà de 10 ans à compter de la vente. Hormis l’analyse des performances énergétiques, ce diagnostic immobilier permet de faire des économies d’énergie et d’éviter de futures déperditions thermiques. Ce qui est crucial avec les défis liés à la sauvegarde de la planète.

Les risques naturels et technologiques

Les articles L. 125-5 et R. 125-23 à 27 du code de l’environnement obligent à réaliser un diagnostic ERNT pour évaluer l’existence de risques naturels et technologiques autour du bien à vendre. Un tel diagnostic ne doit pas dater de plus de six mois avant la vente. Parmi les risques naturels et technologiques, les zones sismiques, les inondations, les mouvements de terrains, les risques industriels et chimiques. Tout incident datant d’au moins 1982 doit être notifié. Ce diagnostic est obligatoire pour la sécurité des personnes mais aussi pour l’obtention d’une indemnisation au titre de catastrophe naturelle ou technologique.

Nouveau dans la bande, le diagnostic électrique

Depuis le 1er janvier 2009, le diagnostic électrique est devenu obligatoire pour toute vente immobilière composée d’une installation électrique datant de plus de 15 ans. Si vous vivez en copropriété, seules les parties privatives seront passées au crible par l’expert. Ce diagnostic est l’un des plus pointilleux en raison du danger encouru et de la multitude d’installations électriques au sein d’un logement. Contrôle de l’appareil général de commande, de protection de l’installation électrique (prise terre), des bornes d’alimentation, socles des prises de courant, de la présence de systèmes de sécurité, de la protection des circuits face aux risques de surintensités, du dispositif différentiel de sensibilité de mise à la terre, des installations électriques dans les pièces humides telles que la salle de bain, le diagnostic électrique est complet et valide durant trois ans. Lors de la signature, il faudra avoir un dossier en bonne et due forme que l’on nomme le diagnostic technique immobilier et qui fait état de la conformité aux normes électriques en vigueur.

A savoir…

D’autres diagnostics immobiliers ne sont pas obligatoires comme le diagnostic piscine, le diagnostic Assainissement des eaux usées, le diagnostic Ecologique ou encore le diagnostic prêt à taux zéro. Le resteront-ils éternellement ? C’est moins sûr au vu de leur succès et des obligations de sécurité liés à certains comme celui de la piscine.